C’est une vérité : le marché de l’immobilier est de moins en moins favorable aux primo-accédants. Il existe plusieurs dispositifs pour vous permettre d’aider vos enfants à financer leur projet immobilier.
Faire une donation à votre enfant pour financer son achat immobilier
Même si les donations sont soumises à l’imposition, elles offrent de belles opportunités. En effet, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à son enfant, tous les 15 ans, sans être imposé. De la même manière, l’exonération peut aller jusqu’à 31 865 € pour les petits-enfants et 5 310 € pour les arrière-petits-enfants.
Ces exonérations étant cumulables, un enfant peut recevoir jusqu’à 369 940 € sans être imposé : 200 000 € de ses parents (100 000 x 2), 127 460 € de ses grands-parents (31 865 x 4) et 42 480 € de ses arrière-grands-parents (5 310 € x 8). Notez que vous pouvez profiter de cet abattement en une ou plusieurs fois.
Il est tout à fait possible de procéder à un don auprès d’un membre de la famille qui n’est pas un enfant ou petit-enfant. Cependant, les conditions fiscales ne sont pas aussi favorables. Notez qu’un donataire peut céder de l’argent à un neveu ou une nièce s’il n’a pas de descendant direct.
Augmenter sa capacité d’emprunt grâce au prêt familial
Le prêt familial ou crédit familial consiste simplement à emprunter de l’argent à un membre de sa famille afin de financer tout ou une partie de son achat immobilier. Globalement, il ressemble à un prêt classique et laisse une grande marge de manœuvre aux deux parties, qui seront libres de définir le taux d’intérêt. Dans la majorité des cas, il s’agira donc d’un prêt à taux zéro.
Un prêt familial doit obligatoirement être déclaré dès qu’il atteint les 750 €, et faire l’objet d’un écrit à partir de 1 500 €. La famille peut faire le choix de rédiger un contrat sous seing privé ou sous la vigilance d’un notaire.
Cumuler prêt familial et prêt bancaire est une solution adaptée pour augmenter votre capacité d’emprunt. Notez cependant que le prêt familial augmentera le taux d’endettement de l’emprunteur : puisqu’il aura des mensualités plus importantes à rembourser (à la banque et auprès de sa famille) son reste à vivre s’en retrouvera impacté.
Immobilier : la baisse des frais de notaire, c’est maintenant !
Normalement prévue pour le premier mars 2020, la réforme des tarifs réglementés des notaires a finalement été repoussée à 2021. Par un décret publié le premier mars, les tarifs ont été revus pour une réduction moyenne de 1.9 %.
Lors d’une transaction immobilière, des frais de notaire (ou frais d’acquisition) s’appliquent. Leurs montants oscillent entre 7% et 8% du prix de vente dans l’ancien et entre 3% et 4% pour l’achat d’un logement neuf. En général, c’est à l’acquéreur de régler ces frais. Essentiellement composés d’impôts et de taxes, une partie de ces frais sont destinés à rémunérer le notaire pour ses services.
La nouvelle réforme concerne uniquement la commission du notaire, fixée selon le barème suivant :
- Pour une transaction allant de 0 à 6 500 €, ils sont désormais de 3,870 % (contre 3,950 % en 2020).
- De 6 500 € à 17 000 €, les émoluments sont de 1,596 % (contre 1,627 %).
- Pour une acquisition immobilière de 17 000 € à 60 000 €, les frais de notaire s’élèvent à 1,064 % ( contre 1,085 %).
- Pour les achats de plus de 60 000 €, les émoluments sont de 0,799 % ( contre 0,814 %).